Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który zawiera szczegółową wycenę nieruchomości. Jest to formalny, urzędowy dokument, który określa wartość danej nieruchomości na podstawie określonych metod i danych rynkowych. Operat szacunkowy jest wykorzystywany m.in. w sytuacjach związanych z kupnem, sprzedażą, dziedziczeniem, postępowaniem sądowym, czy ustalaniem wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Jego funkcją jest dostarczenie wiarygodnej i zgodnej z przepisami wyceny nieruchomości, co umożliwia podejmowanie decyzji finansowych lub prawnych.

Operat szacunkowy może sporządzić tylko rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia nadawane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w Polsce. Aby uzyskać te uprawnienia, kandydat musi spełnić kilka wymogów. Przede wszystkim, musi ukończyć studia wyższe (najlepiej o profilu związanym z gospodarką nieruchomościami), odbyć praktykę zawodową oraz zdać państwowy egzamin na rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo, rzeczoznawca musi regularnie aktualizować swoją wiedzę, ponieważ rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia. Rzeczoznawca majątkowy działa na podstawie prawa i jest zobowiązany do przestrzegania Kodeksu Etyki Zawodowej.

W operatach szacunkowych rzeczoznawcy majątkowi stosują różne metody wyceny nieruchomości w zależności od typu nieruchomości oraz celu wyceny. W Polsce najczęściej stosowane są trzy główne metody:

• Metoda porównawcza – polega na porównaniu nieruchomości do innych podobnych nieruchomości, które były sprzedawane w niedawnej przeszłości. Jest to najczęściej stosowana metoda w przypadku wyceny mieszkań i domów jednorodzinnych.
• Metoda dochodowa – ocenia wartość nieruchomości na podstawie jej potencjalnych przychodów (np. w przypadku wynajmu). Ta metoda jest używana najczęściej w przypadku wyceny nieruchomości komercyjnych.
• Metoda kosztowa – opiera się na szacunku kosztów odtworzenia lub budowy nieruchomości z uwzględnieniem stopnia jej zużycia. Jest to popularna metoda w przypadku wyceny nowych budynków lub nieruchomości specjalistycznych, takich jak obiekty przemysłowe.

Każda z tych metod może być stosowana oddzielnie lub łączona, aby uzyskać jak najdokładniejszy wynik.

Wartość nieruchomości jest kształtowana przez wiele różnych czynników, które muszą być uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Do najważniejszych należą:

• Lokalizacja – bliskość do centrów miast, dostępność infrastruktury, takich jak drogi, szkoły, sklepy czy transport publiczny.
• Stan techniczny nieruchomości – wiek budynku, jakość użytych materiałów budowlanych, stopień zużycia i wymagane remonty.
• Powierzchnia i układ – wielkość nieruchomości, liczba pokoi, dostępność balkonów czy tarasów.
• Warunki prawne – stan prawny nieruchomości, jak np. użytkowanie wieczyste, hipoteka czy ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości.
• Sytuacja rynkowa – zmieniające się trendy na rynku nieruchomości, popyt i podaż, a także poziom cen na podobne nieruchomości.

Rzeczoznawca, sporządzając operat szacunkowy, musi wziąć pod uwagę aktualne warunki rynkowe, które mogą zmieniać się dynamicznie. W tym celu analizuje najnowsze dane rynkowe, porównuje ceny transakcyjne podobnych nieruchomości oraz uwzględnia makroekonomiczne czynniki, takie jak inflacja czy polityka kredytowa banków. Regularna aktualizacja danych pozwala na precyzyjne określenie wartości nieruchomości, która odzwierciedla jej rzeczywistą cenę rynkową.